Il costo di un prestito: che spese ci sono?

Nel precedente incontro abbiamo visto che chiedere un prestito costa, e costa molto in certe circostanze in quanto gli interessi da rimborsare potrebbero tranquillamente superare l’importo erogato.

Ricordo brevemente che, praticamente (non è esattamente cosi, ma è per rendere l’idea), il costo di un mutuo al 5% su 10 anni costa il 27% (mutuo di 100mila euro e rimborso totale di 127279 euro), mentre nel caso di un mutuo all’8% su 20 anni l’ammontare degli interessi pagati supera il prestito ricevuto.

Non è poco, ma non è neanche tutto. Ci sono altre spese da considerare.

Prendiamo l’esempio di un mutuo di 100mila euro a 20 anni e al 5%. Dalla precedente tabella il costo totale relativo alla quota capitale e alla quota interessi è pari a 158389 euro. Il costo del mutuo è obiettivamente pari, al momento, ad oltre il 58% dell’importo erogato.

Le spese

Spese dell’istruttoria del mutuo:

mediamente tra lo 0,1% e lo 0,5% dell’importo concesso. Prendiamo un valore medio dello 0.3% da applicare ai 100K ed otteniamo 300 euro (una tantum).

Spese per la perizia immobiliare:

un perito potrebbe chiedere mediamente 300 euro (una tantum).

Spese mediazione dell’agenzia immobiliare:

La parcella è molto variabile a secondo della regione e prenderemo in considerazione una media del 2.5% dell’importo concesso: ossia 2500 euro (una tantum).

Spese notarili:

l’ammontare dipende di una lunga serie di fattori, ma prendiamo per la nostra ipotesi il 2% dell’importo erogato; ossia 2000 euro (una tantum).

Imposta sostitutiva del mutuo dello 0,25%:

ossia 250 euro (una tantum).

Costi dell’assicurazione mutuo casa:

Possiamo ipotizzare un ammontare minimo di 200 euro all’anno per l’intera durata del mutuo. Ossia 4000 euro per i 20 anni.

Costi dell’assicurazione personale protezione mutui:

Possiamo ipotizzare un ammontare medio di 200 euro all’anno per l’intera durata del mutuo. Ossia 4000 euro per i 20 anni.

Spese di gestione del conto bancario:

Possiamo ipotizzare un ammontare minimo di 50 euro all’anno per l’intera durata del mutuo. Ossia 1000 euro per i 20 anni.

Spese di incasso delle rate:

In pochi si ricordano di questa voce che include principalmente il costo mensile dell’incasso in banca. Possiamo ipotizzare 2 euro al mese per 20 anni; ossia 480 euro.

L’elenco non vuole essere né esaustivo né preciso, ma è utile solo per prendere coscienza che i costi di un mutuo non si limitano alla quota interessi.

Pertanto, in modo grossolano e soltanto per aver un’idea di fondo, l’ammontare delle varie voci di spese sopra elencate è pari a 14830 euro circa e corrisponde alle altre spese collegate a vario titolo al mutuo.

Inoltre, possiamo dire che, indicativamente, una buona approssimazione del costo effettivo totale (escluso l’effetto dell’inflazione ed altro) di un mutuo di 100mila euro acceso sui 20 anni al 5% è pari alla quota capitale di 100000, alla quota interessi di 58389 euro e alle spese collegate di 14830 euro circa; ossia 173219 euro. Di conseguenza, le spese ammontano ad oltre 73mila euro che rappresentano il 73% d’importo erogato.

Chiedere soldi costa, abbiamo visto che l’impatto delle spese collegate all’accensione e alla gestione del mutuo hanno un peso molto importante, mentre l’individuazione della giusta durata del mutuo e del tasso di interesse possono cambiare le carte in tavola.

Detto questo, arriviamo al sodo in quanto possiamo trare qualche conclusione da quanto osservato:

Non partite per una spedizione. Quando accendete un mutuo dovete anche calcolare le spese collegate in primis.

È molto meglio evitare, quanto possibile, di richiedere qualsiasi tipo di prestito e, soprattutto, non c’è nulla di più irrazionale che contrare debiti per andare in ferie.

Allo stesso modo non occorre fare debiti per apparire; vedi l’acquisto di una bella macchina al di sopra delle propri disponibilità ad esempio. L’importante è Essere, non apparire. Non fatevi ingannare e assorbire dal sistema consumistico.

Un prestito dovrebbe essere contratto per la durata più bassa possibile. In effetti, durante la vita di tutti i giorni accadono costantemente imprevisti che occorre prendere in considerazione se il periodo di rimborso è superiore ai 3 anni per esempio. Inoltre, abbiamo visto l’incremento esponenziale degli interessi all’aumento del tempo o del tasso di interesse.

La rata del mutuo deve lasciare alla famiglia un margine di manovra che consente di gestire gli imprevisti come sopra.

Prima dell’acquisto di una casa, occorre avere presente che il costo di un mutuo di 200mila euro su 20 anni al 5% ammonta a 316779 euro, più le spese collegate. Le domande sono due ed articolate: siamo in grado di rimborsare un tale importo ed essere vincolati per un periodo cosi lungo? Dopo i 20 anni di sacrifici, quale sarà il valore della mia casa e se dovrò effettuare dei lavori di manutenzione? Conviene probabilmente acquistare una casa, ma il mutuo richiesto non deve essere pari al 100% della spesa.

A volte un pagamento a credito appare conveniente in quanto a tasso zero. Spesso, il Tan è a 0, ma il Taeg “Tasso anno effettivo globale” è di qualche punto percentuale. L’altra fregatura è che anche questi piccoli prestiti hanno delle spese collegate che si annidano, spesso, nella realizzazione del bonifico bancario o nel pagamento del cedolino postale. Non da dimenticare una probabile spesa per l’istruttoria.

Pertanto:

il denaro non è tutto nella vita, ci mancherebbe altro, ma ne occupa un posto importante. Occorre fare attenzione sia quando lo spendiamo sia quanto lo richiediamo.

Si capisce il vero valore del denaro quando si va a negoziare un prestito.

Giovanni Maiani

Appassionato di matematica e statistica da quando era sedicenne approfondisce l’analisi finanziaria (analisi tecnica, fondamentale e macroeconomica) sino a proficue collaborazioni professionali nell’editoria nazionale ed internazionale quali, dal 1994, Borsa&Finanza per il quale ricopre il ruolo di supervisore dell’ufficio studi, Dow Jones Telerate, Finanza&Mercati e pubblica studi originali su Stock&Commodities, Patrimoni, Investire, Fondi&Sicav e molte altre testate locali. Da alcuni anni è collaboratore di un importante istituto di credito, cura un suo blog personale http://giovannimaiani.blogspot.com/ e pubblica alcuni studi propri sul quaderno ufficiale della Siat per la quale è riferimento locale per San Marino.


Giovanni Maiani

Appassionato di matematica e statistica da quando era sedicenne approfondisce l’analisi finanziaria (analisi tecnica, fondamentale e macroeconomica) sino a proficue collaborazioni professionali nell’editoria nazionale ed internazionale quali, dal 1994, Borsa&Finanza per il quale ricopre il ruolo di supervisore dell’ufficio studi, Dow Jones Telerate, Finanza&Mercati e pubblica studi originali su Stock&Commodities, Patrimoni, Investire, Fondi&Sicav e molte altre testate locali. Da alcuni anni è collaboratore di un importante istituto di credito, cura un suo blog personale http://giovannimaiani.blogspot.com/ e pubblica alcuni studi propri sul quaderno ufficiale della Siat per la quale è riferimento locale per San Marino.

 

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